Инвестирование в недвижимость на что обратить внимание

Лучший брокер бинарных опционов за 2020 год:
  • БИНАРИУМ
    БИНАРИУМ

    Лидер среди всех брокеров бинарных опционов! Бесплатное обучение и демо-счет! Идеально для начинающих и средне-опытных трейдеров.
    Получите свой бонус за регистрацию:

Инвестирование в недвижимость: на что обратить внимание?

Продолжим разговор про инвестирование в недвижимость. Сегодня хочу рассмотреть ряд важных моментов, на которые обязательно стоит обратить внимание, если вы решили вложить капитал в «квадратные метры» с целью получения пассивного дохода в виде арендной платы или заработка на спекулятивной перепродаже объекта.

Осуществляя инвестиции в недвижимость, необходимо четко понимать следующие ключевые особенности этого способа вложения капитала:

  • цены на недвижимость могут не только расти, но и падать, особенно это касается кризисных периодов;
  • покупка, содержание и продажа недвижимости влечет существенные дополнительные расходы;
  • недвижимость может простаивать, не принося никаких доходов, но принося расходы;
  • недвижимость обладает довольно низкой ликвидностью: продать ее по выгодной или хотя бы приемлемой цене достаточно тяжело, особенно в кризисные периоды.

Теперь рассмотрим подробнее основные следствия, вытекающие из этих особенностей, а также другие важные моменты, которые помогут сделать инвестирование в недвижимость максимально выгодным и безопасным.

1. Относительная надежность. Инвестиции в недвижимость можно назвать относительно надежным способом вложения денег, поскольку ее полное обесценивание практически невозможно.

2. Политические риски. Самый опасный фактор, который может повлиять на ситуацию на рынке недвижимости — политический. В периоды политических неурядиц рынок может подвергаться серьезным колебаниям, кроме того, может произойти передел собственности, что сделает инвестиции убыточными. В отдельных случаях сделки купли-продажи объектов могут вообще признать незаконными и отобрать недвижимость у владельцев через суды.

3. Долгосрочная перспектива. В большинстве случаев инвестиции в недвижимость осуществляются с целью получения прибыли (особенно, если речь идет о перепродаже) в долгосрочной или среднесрочной перспективе, так как в течение длительного периода цены на недвижимость, как правило, растут (если, конечно, покупать не на пике), а в короткие промежутки времени могут наблюдаться и падения.

4. Покупайте в кризис. Чтобы максимально заработать на спекуляциях с недвижимостью, необходимо покупать ее в период падения цен — в кризис (но не перед кризисом!).

5. Дополнительные расходы. Владение недвижимости всегда подразумевает дополнительные расходы, например, на те же коммунальные платежи. Кроме того, сама процедура покупки или продажи недвижимости достаточно дорогая (стоимость услуг агентства, нотариуса и всевозможные госпошлины могут составлять 5-10% от стоимости объекта). Необходимо учитывать все эти расходы, планируя свои инвестиции.

6. Низкая ликвидность. Недвижимость — это актив, обладающий очень низкой ликвидностью даже в благоприятных экономических условиях, ну а в кризисные периоды продать недвижимые объекты практически невозможно, если, конечно, не снижать цену до абсолютно невыгодной. Таким образом, инвестиции в недвижимость достаточно сложно вывести при необходимости.

7. Налоги. В некоторых случаях покупка недвижимости может предусматривать налоговые льготы, а в других — наоборот, дополнительное налогообложение. Поэтому, перед тем, как принять решение об инвестировании в недвижимость, необходимо хорошо изучить актуальное налоговое законодательство и учесть это в своем финансовом планировании.

Топ лучших площадок для торговли опционами на русском языке:
  • БИНАРИУМ
    БИНАРИУМ

    Лидер среди всех брокеров бинарных опционов! Бесплатное обучение и демо-счет! Идеально для начинающих и средне-опытных трейдеров.
    Получите свой бонус за регистрацию:

8. Зависимость от властей. Владельцы недвижимости всегда зависимы от действий властей, как на уровне государства, так и на местном уровне. В отдельных случаях недвижимые объекты могут вообще снести (собственникам должны предложить альтернативу, но не всегда она их устраивает). Кроме того, власти могут установить ограничения на размер арендной платы, повысить налоги с владельцев недвижимости, госпошлины при покупке и продаже. Коммунальные предприятия-монополисты могут взвинтить цены на оказываемые услуги. Все это может резко свести инвестиции в недвижимость в убыток.

9. Целевое назначение. Очень часто инвестирование в недвижимость предполагает покупку объектов с целью использования не по назначению. Например, из квартир на первых этажах делают офисы, из частных домов — минипансионаты и т.д. Смена законодательства или даже просто госчиновников могут сделать процесс смены целевого назначения невозможным или нерентабельным, а за использование объекта не по назначению, вам могут выписать солидные штрафы.

10. Непредсказуемость цен. Не всегда цены на недвижимость движутся в соответствии с прогнозами. А на отдельных объектах они могут изменяться в направлении, противоположном общей тенденции. Это может быть связано с миграцией населения, постройкой новых промышленных или коммерческих объектов, прокладкой дорог и других коммуникаций и т.д. Многие из таких факторов в долгосрочной перспективе учесть невозможно.

11. Осторожнее с ипотекой. Если вы планируете инвестиции в недвижимость при помощи ипотечного кредита, нужно быть вдвойне осторожным. Во-первых, кредит влечет за собой дополнительные расходы, которые нужно чем-то окупать. Во-вторых, удорожание валюты кредита может повлечь за собой рост этих расходов и привести к общей убыточности инвестиций. С другой стороны, если валюта кредита будет дешеветь — это, наоборот, может сыграть в пользу инвестора. Все это необходимо заранее предусмотреть.

12. «Пузырь цен». Наверняка все слышали, что в отдельных регионах цены на недвижимость могут быть искусственно надуты. Совершать покупки в инвестиционных целях в этом случае особенно опасно, т.к. все «пузыри» когда-нибудь лопаются.

Подводя итог вышесказанному, можно сделать следующие выводы.

Инвестирование в недвижимость лучше осуществлять, рассчитывая на долгосрочную перспективу, совершая покупки в кризисные периоды и не совершая их при неадекватно раздутых ценах. Если вам необходимо получить доход в краткосрочной перспективе — этот вариант вложения капитала лучше не рассматривать. Принимайте в расчет все расходы (как единоразовые, так и регулярные), которые вам придется нести, и будьте чрезвычайно осторожны с ипотечными кредитами.

Сайт Финансовый гений заботится о том, чтобы ваша финансовая грамотность всегда была на высоте. Оставайтесь с нами, следите за обновлениями и учитесь вести эффективное управление личными финансами. До встречи в новых публикациях!

Азбука инвестиций в недвижимость: от А до Я

Инвестиции в недвижимость

это вариант дополнительного дохода для тех, кто не хочет заниматься покупкой и перепродажей «воздуха». Мы все знаем, как выглядит дом или квартира. Мы можем это потрогать, посмотреть. Мы знаем, что такое «квадратный метр». А что такое акция? Что такое фьючерс? Даже если вы прочитаете определение в «экономическом словаре», вы никогда не сможете прикоснуться к вашему виртуальному богатству.

Инвестиции в недвижимость — это консервативные инвестиции для тех, кто предпочитает стабильность. Да, вы можете заработать больше на фондовом рынке. Но для этого, помимо очень специальных знаний, вы должны обладать определенным складом характера – уметь с легкостью идти на риск потерять все, чтобы хладнокровно дождаться пока «все отрастет».Сегодня в Украине покупки недвижимости с целью инвестиций составляют около 15% от общего количества совершаемых покупок. «Для украинского инвестора инвестиции в недвижимость – это не альтернатива чему-то, а основной инвестиционный инструмент. Только в первом полугодии 2020 года бывшие страны СССР вложили в зарубежную недвижимость $7 млрд. Я могу предположить, что львиная доля этих инвестиций пришлась на граждан России. Прибавьте к этому деньги, вложенные украинцами в отечественную недвижимость, и вы получите инвестиции в десятки миллиардов долларов». Это значительно превышает количество частных инвестиций в фондовый рынок, отметили участники круглого стола «В ожидании второй волны кризиса: Куда вложить деньги частному инвестору?Конечно, и в сфере недвижимости можно все потерять. Инвестиционную покупку нужно делать с умом, учитывая разнообразные факторы. В нашем материале мы попытаемся разложить по полочкам: что, когда и где покупать, и сколько на этом можно заработать.


Что покупать? Загородные участки без подряда Почему?Потому что загородные участки без подряда ликвидны (то есть пользуются спросом и их легко будет продать). Согласно информации на УБП (участки без подряда) пришлась подавляющая доля спроса (76% сделок) от общего количества сделок на рынке загородной недвижимости в 2020 году. В сегменте загородных участков без подряда наибольшей популярностью пользуются коттеджные поселки эконом-класса.Это значит, что наиболее выгодно для инвестора покупать участок без подряда, строить там коттедж эконом-класса и потом продавать его. «Инвестируя в голую землю, не стоит ждать прибыли. В этом случае инвестору не получится даже сохранить средства, т.к. возможен отрицательный рост». Очень большой плюс инвестиций в УБП – низкий порог входа (пожалуй, самый низкий при инвестициях в недвижимость). За 135-160 тыс гривен вы уже сможете приобрести 7 соток в дачном поселке.

На что обратить внимание?

Выбирайте участок для инвестиций с умом. Учтите популярность места, развитость инфраструктуры района и степень готовности поселка.Выбрав участок, посмотрите вокруг. Есть ли рядом необходимая для жизни инфраструктура – детский сад, школа, магазин, больница? По статистике, только 13% загородных поселков на престижных направлениях в достаточной степени обеспечены инфраструктурой. Чем выше эта обеспеченность, тем проще вам будет найти покупателя на дом.Степень готовности объекта — фактор неоднозначный. С одной стороны, чем ниже степень готовности, тем больше ваша прибыль. Покупка участка в поселке на нулевом этапе строительства может принести до 50% годовых. С другой стороны, такие инвестиции – это серьезный риск. Вы должны быть на 100% уверены в надежности и добросовестности застройщика. Как ее проверить? Изучите предыдущие проекты, реализованные застройщиком, запросите информацию о его финансовой отчетности, обратитесь к юристу, чтобы он проверил документы. Ну а самое простое – обратитесь в банк за ипотечным кредитом на покупку приглянувшегося участка. Даже если вам на самом деле не нужна ипотека, притворитесь, что это не так. Банк проделает для вас всю работу: он выдает деньги под залог купленной вами недвижимости, поэтому ему важно понимать, насколько стабилен застройщик и насколько ликвиден ваш объект, советует Игорь Индриксонс, глава портала об инвестициях в недвижимость Indriksons.ru.Если вы все же не готовы брать на себя риски вложения в несуществующий пока объект, покупайте недвижимость на стадии 1-1,5 года до завершения проекта. Конечно, в этом случае ваша «маржа» будет значительно меньше (около 15% годовых по оценкам участников рынка). Однако, у инвестиций в загородку большое будущее в долгосрочной перспективе. «Во-первых, рынок коттеджей является высоколиквидным, а значит, у собственника в дальнейшем не возникнет проблем с продажей данной недвижимости. Во-вторых, в долгосрочной перспективе рынок будет расти, а значит, инвестиции в загородную недвижимость оправданы с точки зрения прибыльности. В-третьих, дом это не просто инвестиционное вложение в реально существующий проект, который не только сохранит/преумножит средства инвестора, но и может быть использован по прямому назначению».

Городская недвижимость


Что покупать?Квартиры эконом-класса в спальных районахПочему?Потому что на 1-2 комнатные квартиры эконом-класса в типовых соверменных новостройках в спальных районах Москвы всегда есть спрос. Кроме того, как в октябре текущего года отмечали специалисты НДВ-недвижимость, предложение в этом наиболее популярном сегменте городской недвижимости начало сокращаться.Осенью специалисты компании «МИЭЛЬ-Новостройки» подсчитали, что объем предложения на первичном рынке эконом-класса составляет в Киеве всего 2041 квартиры, а продажа квартир осуществляется в 41 объекте. Быстрее всего вымываются с рынка дешевые «однушки» — на них самый большой спрос.Понятно, что при высоком спросе и ограниченном предложении продать объект не составляет труда.Покупать выгоднее всего на начальных стадиях строительства (треть столичных новостроек так и продается). Такая покупка обеспечивает доходность 15-20%годовых.Конечно, выгодных предложений в сегменте строящихся новостроек на всех может не хватить. В таком случае обратите внимание на готовые 1-2 комнатные квартиры в «спальных» районах Киева в пешей доступности от метро в домах не ранее 1990 года постройки с потенциалом сдачи в аренду с доходностью от 5% годовых.На самом деле, инвестиции в элитное жилье и квартиры бизнес-класса выгоднее: с них можно получить доходность 20-25% годовых. Но, во-первых, здесь высокий порог входа, а во-вторых – такую недвижимость трудно реализовать. Следует быть очень осторожным: вы выиграете, только вложившись в уникальный и недооцененный объект «элитки», а для таких вложений требуется хорошее знание рынка.

На что обратить внимание?


Кроме расположения объекта, репутации застройщика и степени готовности объекта, которые мы уже затрагивали выше, имейте в виду макроэкономические факторы.Сегодня рынок недвижимости находится в стабильной стадии, считает Нина Кузнецова. На рынке новостроек наблюдается тренд роста стоимости квадратного метра. Однако если текущие проблемы Еврозоны породят новую волну кризиса, то рынок недвижимости ждет серьезная коррекция. По мнению эксперта, цены на недвижимость в этом случае могут упасть до уровня 2009 года. Для инвестора, конечно, выгодно покупать недвижимость на таком снижении, чтобы потом дождаться, пока цены вновь пойдут вверх и заработать.

Зарубежная недвижимость.

Что покупать?Номера в отелях, комнаты в студенческих общежитиях, ячейки в складах самообслуживания в Великобритании, Германии, Франции, Швейцарии.Почему?Потому что вы не можете купить комнату в отеле или бокс на складе в России. Коммерческая недвижимость у нас продается целиком, и порог входа на этот рынок очень высок.Перечисленные объекты недвижимости обеспечивают доходность более высокую, чем покупка столь излюбленной россиянами жилой недвижимости.Отели имеют доходность 10-12% на актив и 15-18% на капитал, порог входа – 30 тыс евро, студенческие общежития имеют доходность 7-10% на актив и 12-15% на капитал, порог входа — 30 тыс евро, склады самообслуживания показывают доходность 7-9% на актив и 10-12% на капитал, а вход составляетвсего 4 тыс евро. Проценты доходности приведены в валюте.Жилая недвижимость при этом показывает доходность всего 3,5-5% на актив и 6-7% на капитал, вход составляет от 50 тыс евро.Великобритания, Германия, Франция и Швейцария являются четырьмя странами, где фактически отсутствует проблема «обманутых дольщиков». Государство законодательно защищает права ранних инвесторов в недвижимость. Девелоперы обязаны страховать риски банкротства и долгостроя.


На что обратить внимание?

В западных странах настоящий инвестиционный объект продается в течение 72 часов. И с большой долей вероятности его купят крупные фонды, а не частный инвестор. В других странах россиянину стоит покупать недвижимость только в одном случае: когда подобных объектов на украинском рынке просто не существует. Так, в Украине по закону нельзя купить «часть» коммерческой недвижимости – только целиком весь склад или магазин, и только целиком – отель.В .Украине существует только две компании с устойчивой репутацией в сфере продаж зарубежной недвижимости – Knight Frank и Intermarksavills.Обращаясь к мелким агентским фирмам, будьте готовы к тому, что вас «обуют»: попытаются убедить вас купить неликвид, завысят стоимость жилья по сравнению с предлагаемой застройщиком. Просите агентство недвижимости дать контакты непосредственно застройщика, чтобы тот выслал копии документов по объекту. В договоре должна быть указана его стоимость и сроки строительства. Если агент отказывается – это повод насторожиться. Как и в случае с любым другим объектом недвижимости, лучшее средство проверить справедливость оценки объекта и его ликвидность – обратиться в банк за ипотечным кредитом (об этом мы говорили ранее).Агентские проценты сегодня в Европе в среднем составляют 3-4% от стоимости объекта. Время 20% прошло.Ехать смотреть на место свою будущую покупку не стоит. Общее правило для инвестиций в недвижимость – не примеряйте объект на себя. Съездив на объект, вы можете сделать эмоциональный выбор, который будет неоправдан с точки зрения рынка.Не рассматривайте покупку недвижимости с целю сдачи в аренду как «инвестицию для лохов». Цена на недвижимость может падать или расти, но аренда – это то, что вы можете с точностью предугадать, она значительно менее волатильна. Имейте это правило в виду и при покупке отечественной недвижимости.

Еще по теме можно узнать:

От себя хочу пожелать вам удачи и процветания.

Инвестирование в недвижимость

Каждый инвестор, вкладывающий свои капиталы в недвижимость должен руководствоваться основными принципами, которые в дальнейшем обеспечат ему очевидный успех. Учитывая все нюансы и особенности работы с недвижимостью, инвестор сможет правильно сориентироваться в предлагаемых обстоятельствах при выборе объекта инвестирования.

Приведем десять основных принципов, которые необходимо знать и по возможности выполнять:

1. Должна быть соизмеримость стоимости объекта недвижимости для его полного приобретения и стоимости арендной платы данного объекта. То есть, если арендная плата достаточно велика, то арендаторы могут купить подобную недвижимость сами или, наоборот, вы вместо того, чтобы выбрасывать большие суммы денег на ветер, можете поднапрячься, найти источник кредитования и приобрести подобный объект недвижимости в полное владение. У объекта инвестирования должна быть разумная цена арендной платы, чтобы не вызывать желание арендатора «напрягаться» для приобретения, а продолжать арендовать объект недвижимости.

2. Каждый инвестор, вкладывающий свои средства в недвижимость должен стать профессионалом в определённой области инвестирования. Например, «набив» руку на инвестировании в недвижимость на курортах, вам будет достаточно сложно переориентироваться на объектах недвижимости в «спальных» районах городов, так как необходимо точно знать специфику того или иного района города. А поскольку и уровень самого жилья, и часто уровень лиц, инвестирующих в недвижимость в курортных и «спальных» районах абсолютно разный, то ориентирование в вопросах специфики должно быть следующими.
В «спальном» районе: «я там был и жил, знаю и о транспорте, особенно, в час пик, и о бытовых проблемах, и об аварийных дорогах между домами, но их в мае обещают починить».
В курортном районе: «я отдыхаю там в любое время года, инфраструктура полная (или неполная) и, если неполная, то чем её дополнят и когда».
Чем тоньше вы будете разбираться в вопросах определённой области инвестирования, тем более точно вы сможете вложить финансы.

3. Специфика налоговых законов должна обязательно учитываться. А специфика налогов такова во все времена и во всех странах, что налоговые законы имеют свойство часто меняться. И тут предугадать, как они изменятся в следующий раз очень трудно. Но хороший инвестор должен искать недвижимость для инвестирования таким образом, чтобы любое изменение налогового законодательства в «увеличивающую» сторону не принесло потерь для инвестора. То есть, стоимость самого объекта недвижимости и расходов по его налогообложению в будущем, если произойдут изменения в налоговом законодательстве по увеличению налога, и дохода, который объект приносит инвестору, должны давать положительный конечный результат.

4. Ещё раз о налогах. Законодательство по налогообложению имеет массу нюансов и различных вариантов оплаты налогов. Инвестору стоит обратиться к специалистам-консультантам в этой области, которые смогут подобрать для него оптимальную схему налогового обложения, что позволит с одной стороны уменьшить расходы по налогам, а с другой – остаться «в ладах» с Законом.

5. Инвестор должен чётко ориентироваться не только в стоимости объекта недвижимости во всей её комплексности, то есть, с учётом издержек на все операции по сделке купли-продажи объекта инвестирования. Но и во всех дополнительных расходах, которые может и должен понести инвестор при эксплуатации объекта, выплате процентов по кредитам, если пришлось к ним прибегнуть, налогам, чтобы сравнить уровень расходов с уровнем предполагаемого дохода, и с повышением или понижением стоимости объекта инвестирования. Продумать максимальную возможную оптимизацию расходов и доходов, и принять окончательное решение о необходимости своего капиталовложения именно в этот определённый объект.

6. Инвестор недвижимости, который зарабатывает на сдаче его в наём, обязательно должен знать своих арендаторов. Навести справки – откуда приехали, зачем, чем занимаются, предполагаемое время аренды, при возможности проверить личности арендаторов по официальным каналам. Сегодня довольно часто существует специфика сдачи в аренду на короткие и очень короткие сроки. Это бывает небезопасным. Вашу недвижимость могут без вас продать, подарить, могут вам не заплатить, а могут вынести обстановку и прочую «начинку». Постарайтесь обезопасить себя.

7. Для того, чтобы правильно оценить арендную плату, необходимо чётко знать сервисные или как их ещё называют коммунальные затраты. Но, последнее время, арендаторы оплачивают их сами. Сейчас так принято, так как в период нестабильности цены на эти услуги трудно оговорить изначально.

8. Помните, что нельзя «шутить» с органами налогообложения. Вам может показаться, что вы сэкономили, но вам это только кажется. Если будут неприятности с налоговой, то вы заплатите намного больше и при этом будете иметь неприятности с Законом. Лучше все делать легально.

9. Самое главное – вы должны «познакомиться» с объектом своего инвестирования до мельчайших деталей, чтобы потом не оказаться у «разбитого» объекта-корыта. Никогда не покупайте недвижимость по картинке на сайте в интернете или в журнале, каким привлекательным он вам не показался бы. Дело в том, что мы страна «Потёмкинских деревень». И нам совершенно не в первой продавать «дырку от бублика». А заграничная недвижимость также может вам принести большой «сюрприз». Так, что покупки без личного осмотра, а лучше – осмотра с независимым специалистом, а ещё лучше – с независимым профессиональным сертифицированным специалистом-оценщиком недвижимости, в любой стране осуществлять не стоит.

Итак, чтобы преуспевать в деле инвестирования в недвижимость, нужно всего-навсего руководствоваться вышеперечисленными принципами и тогда вы обязательно достигнете успеха в этой области «зарабатывания» денег. Да, чуть не забыли про последний, десятый принцип инвестирования в недвижимость.

10. Инвестор обязательно должен быть неплохим аналитиком на рынке недвижимости и иметь «нюх» на удачную покупку.

Теперь всё. Удачного капиталовложения.

Нашли ошибку в статье? Сообщите о ней нам, пожалуйста.

Лучшие платформы для бинарных опционов, дающие бонусы за регистрацию счета:
  • БИНАРИУМ
    БИНАРИУМ

    Лидер среди всех брокеров бинарных опционов! Бесплатное обучение и демо-счет! Идеально для начинающих и средне-опытных трейдеров.
    Получите свой бонус за регистрацию:

Добавить комментарий